Wraz ze wzrostem liczby ogłoszonych upadłości konsumenckich wzrasta liczba sprzedawanych nieruchomości przez syndyków. Wiele osób pyta mnie o taką transakcję.
O głównych zasadach odnoszących się do zakupu nieruchomości od syndyka pisałem tutaj.
Z uwagi na duże zainteresowanie tematem, postanowiłem rozszerzyć moją wypowiedź, a nigdzie lepiej tego nie zrobię, jak właśnie na blogu.
Zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości od syndyka? Przeczytaj w pierwszej kolejności ten wpis, następnie poświęć kilka minut na zapoznanie się z uwagami jakie przytaczam poniżej.
Sprzedaż nieruchomości przez syndyka może nastąpić w drodze przetargu lub aukcji z pewnymi zastrzeżeniami właściwymi dla Prawa upadłościowego, ale z uwagi na to, że są to kwestie bardziej techniczne nie będę Cię nimi zanudzał (szczególnie zainteresowanych odsyłam do lektury art. 320 Prawa upadłościowego).
Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, ale nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia oferenta przez sędziego-komisarza. Pamiętaj, że jeżeli jesteś oferentem i z Twojej winy nie dojdzie do zawarcia umowy to nie będziesz mógł uczestniczyć w nowym przetargu albo aukcji.
Nabywając nieruchomość od syndyka nie odpowiadasz za zobowiązania upadłego powstałe przed ogłoszeniem upadłości, jak i po jej ogłoszeniu. Za zobowiązania podatkowe także nie odpowiadasz. Ustanowione hipoteki na nieruchomości podlegają wykreśleniu, czego podstawą jest umowa sprzedaży nieruchomości.
Pamiętaj, że hipoteka to nie wszystko. Musisz wiedzieć, że nawet w przypadku zakupu nieruchomości od syndyka w mocy pozostają takie obciążenia nieruchomości jak służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. Natomiast użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.
Powyższe zasady stosuje się analogicznie do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także co najważniejsze do statku morskiego wpisanego do rejestru okrętów.
Jeżeli dalej będziesz miał pytania w przedmiocie zakupu nieruchomości od syndyka, zapraszam Cię do bezpośredniego kontaktu.
{ 50 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam, pomocny blog. Proszę o wytłumaczenie następującej kwestii: hipoteki zostają wykreślone (przymusowe również?) rozumiem nowy nabywca nieruchomości za nic nie odpowiada, a czy osoba która ogłosiła upadłość, czy dłużnik w egzekucji, odpowiadają za te hipoteki po przeprowadzeniu sprzedaży? Mimo zabezpieczenia hipotecznego dalej ponoszą odpowiedzialność za zaciągnięty przez siebie kredyt, czy on także wygasa…?
tak, przymusowe również zostają wykreślone.
Wykreślenie hipoteki w żadnym zakresie nie prowadzi do wygaśnięcia zobowiązania, dłużnik dalej odpowiada jedynie tryb i zasady jego odpowiedzialności jest różny czy to w upadłości czy w postępowaniu egzekucyjnym.
Witam
Czy w chwili obecnej decydujac sie na zakup ziemi/ nieruchomosci od syndyka nie powinnam posiadac gospodarstwa / działki na terenie tej badz sasiedniej gminy? Czy posiadajac gospodarstwo/ działke oddalona o jakies 15- 20 km ale nie spelniajac ww. warunkow musze sie starac o zgode Agencji Rynku Rolnego?
dokładnie 2 x tak
No to mamy pewną rozbieżność, ponieważ wg innego źródła złożyć ofertę mogę bez tej zgody.Dopiero po sfinalizowaniu powiadamiana jest ANR o sprzedaży warunkowej i wówczas może ona odkupić ww. po cenie jaką zapłaciłam!!! Czy rozbieżności spowodowane są różnicami w interpretacji przepisów? Który punkt w ustawie o obrocie ziemi o tym stanowi? (jakoś nie mogłam znaleźć w tekście ujednoliconym)
Dziękuję
Ja żadnej rozbieżności nie mam 🙂
Jeżeli interesują Cię szczegóły poruszanego problemu i poszukujesz porady prawnej proszę Cię o wiadomość na adres e-mail, który znajdziesz w zakładce Kontakt.
Witam,
Syndyk sprzedaje 1/2 prawa własności lokalu mieszkalnego (spółdzielcze prawo wł.) w postępowaniu upadłościowym osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Lokal jest w posiadaniu syndyka i jest opróżniony.
Co w praktyce oznacza, że syndyk sprzedaje tylko 1/2 prawa własności? Przed lub po przetargu należałoby wykupić brakującą 1/2 prawa? Co jak drugi współwłaściciel odmówi sprzedaży?
Jakie są w tym aspekcie praktyki rynkowe? Czy takie przetargi dochodzą do skutku?
W praktyce oznacza to, że syndyk sprzedaje 1/2 prawa własności. Natomiast w zakresie 1/2, która nie weszła do masy upadłości najlepiej ustalić do kogo należy – być może ta druga osoba oczekuje na ogłoszenie upadłości, a jeżeli nie to może chce sprzedać. Takie przetargi dochodzą do skutku.
Witam,
Mam pytanie.
Wygrałem przybicie przy sprzedaży mieszkania z upałości konsumenckiej.
Teraz czekam na decyzję Sądu.
Mam pytanie czy po otrzymaniu decyzji Sądu (mam nadzieję pozytywnej), mogę zacząć remont mieszkania? czy raczej poczekać do aktu notarialnego? Jak jest z przekazaniem kluczy do mieszkania? czy mogę juz mieć klucze do mnieszkanie i ewentualnie wymienić zamki?
Pozdrawiam
Grzegorz B.
Proszę zaczekać do uprawomocnienia się postanowienia, a następnie przeniesienia własności aktem notarialnym. Remont po przeniesieniu własności i przekazaniu mieszkania.
O kurczę, za późno przeczytałem Pana wpis….
Syndyk sam zaproponował zostawienie mi kluczy do mieszkania, bo wspomniałem, że w między czasie chciałbym pokazać mieszkanie budowałńcom aby wycenili mi zakres robót.
Powiedział, że nie ma problemu zostawi mi klucz i dał mi protokól przekazania mieszkania.
Jakimi konsekwencjami może to grozić? Czy lepiej to odkręcić?
Pozdrawiam
Grzegorz
Żadnymi.
Dziękuję za odpowiedź.
Nie zamierzałem nic remontować przed aktem, nie mniej jednak oszacowanie zakresu prac, wycena remontu, wymaga czasu i dostępu do mieszkania.
Witam serdecznie.
Biorę udział w konkursie ofert na prawo do spółdzielczego do lokalu mieszkalnego oferowanego przez syndyka. W w/w mieszkaniu mieszkają na chwilę obecną „poprzedni” właściciele. Z informacji, które otrzymałem od syndyka mają oni prawomocny nakaz eksmisji dopiero za dwa miesiące. Dlatego też mam obawy co do ewentualnych problemów z opuszczeniem wspomnianego lokalu przez obecnych lokatorów. (W księgach wieczystych nie ma nic o dożywotnikach itp.)
W czyjej gestii jest zapewnienie lokum w/w osobom? Czy syndyk ponosi jakąkolwiek odpowiedzialność w kontekście zapewnienia pustego lokum? Czy można się jakkolwiek zabezpieczyć na w/w okoliczność?
Dzień dobry. Sprzedawane jest mieszkanie Pani, która ogłosiła upadłość. W KW mieszkania jako właściciele wpisana jest ona oraz jej mąż na zasadzie wspólnoty majątkowej małżeńskiej. Co to w praktyce oznacza? Że mąż również automatycznie traci prawa do tej nieruchomości razem z upadłością żony?
Z dniem ogłoszenia upadłości jednego z małżonków powstaje między małżonkami rozdzielność majątkowa. Jeżeli małżonkowie pozostawali w ustroju wspólności majątkowej, majątek wspólny małżonków wchodzi do masy upadłości, a jego podział jest niedopuszczalny.
Mam jeszcze pytanie co się dzieje w sytuacji, kiedy nie zostanie złożona żadna oferta kupna? Czy przetarg jest ponawiany z niższą ceną minimalną?
Tokiem postępowania kieruje Sędzia-komisarz, może zdecydować o kolejnym przetargu za taką samą cenę, a może też wydać zgodę na sprzedaż z wolnej ręki. Syndyk nie gryzie, wystarczy zadzwonić i zapytać.
A ile trwa tak średnio cały proces nabywania nieruchomości od syndyka od momentu wybrania danego oferenta? Wiem, że to pewnie zależy od różnych czynników, ale ile trwa to średnio i ewentualnie ile może trwać maksymalnie? Rozumiem, że ostatnim elementem jest podpisanie umowy notarialnej? Po podpisaniu umowy mieszkanie staje się moją własnością tak samo jak podczas standardowej transakcji z rynku wtórnego?
1. Średnio, statystycznie – 1-3 mc, ale są transakcje w 1 tydzień.
2. Tak.
3. Tak.
Dobry wieczór,
Jestem już po podpisaniu aktu notarialnego, po zakupie mieszkania z upadłości konsumenckiej.
W akcie notarialnym była wpisana informacja dot. wykreślenia III działu KW informacji o postępowaniu upadłościowym.
Dziś otrzymałem pismo z sądu o przedłożeniu prawomocnego postanowienia o umorzeniu postępowania upadłościowego, jeśli go nie dostarczę wniosek o wykreślenie wpisów zostanie oddalony.
po przejrzenie EWK w dziale II jestem wpisany już jako właściciel a w dziale IV jest wpisana hipoteka mojego banku.
Dlaczego Referendarz nie uwzględnił wniosku z aktu notarialnego? przecież jest już właścicielem mieszkania.
W jaki sposób usuwa się takie ostrzeżenia z działu III?
Z tego co wiem, to postępowanie upadłościowe jeszcze trwa.
Pozdrawiam
Trzeba sprawdzić dokładnie treść postanowienie Referendarza. Nabycie nieruchomości jest pierwotne, tj. bez żadnych obciążeń. Generalnie ostrzeżenie musi być wykreślone jeśli nie to trzeba składać zażalenie.
Dzień dobry,
jestem na etapie dopisywania umowy przedwstępnej z syndykiem na zakup nieruchomości z upadłości (dom).
Czy nie powinna być ona zawarta w formie aktu notarialnego ?
Umowę przedwstępna można zawrzeć w zarówno w formie pisemnej jak i formie aktu notarialnego. Różnica pomiędzy tymi formami sprowadza się do skutków prawnych jakie wywierają w obrocie prawnym.
Dzień dobry. Kupuję mieszkanie od syndyka, które dotychczas było wynajmowane i pół roku temu zostało zalane (pękł grzejnik w łazience), co spowodowało również zalanie dwóch sąsiadów na dole. Postępowanie upadłościowe było już wówczas w toku. Zarówno mieszkanie jak i właściciel nie było ubezpieczone. Sąsiedzi jak na razie, z tego co mi wiadomo, nie złożyli żadnych postępowań odszkodowawczych. Czy istnieje ryzyko, że jeżeli kupię takie mieszkanie przejdą na mnie jakiekolwiek roszczenia ze strony sąsiadów?
nie
Dzień dobry. Jestem zielony w kwestii zakupu od syndyka jak i nieruchomości.
Chciałbym kupić działkę od syndyka. Cena wywoławcza nieruchomości jest wartością obniżoną o 40% w stosunku do oszacowania.
1. Ile powinienem zaproponować, aby mieć względną pewność wygrania przetargu? Wiem, że pytanie z zasady do bani, ale może ma Pan doświadczenie i mógłby mi przybliżyć procent ceny wywoławczej (oczywiście trzeba dodać do niego 100%)…
2. W stosunku do nieruchomości nie mają zastosowania przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego. Czy to oznacza, że mogę kupić tę działkę jako nie-rolnik?
3. Czy potrzebuję zamieszkiwać/być zameldowanym w gminie, gdzie znajduje się działka albo syndyk czy mogę być z drugiego końca Polski?
4. Czy na takiej działce mogę postawić dom, albo chociaż domek rekreacyjny bez fundamentów?
5. Z jakich kroków składa się całość zakupu?
6. Czy po zakończeniu przetargu wadium zostanie mi zwrócone?
Jeżeli interesują Cię szczegóły poruszanego problemu i poszukujesz porady prawnej proszę Cię o wiadomość na adres e-mail, który znajdziesz w zakładce Kontakt.
Czy to jest płatne?
Tak, porady prawne są płatne.
Witam. Dnia 22 grudnia zapłaciłam syndykowi za nieruchomość, ile czasu ma syndyk na podpisanie z nami aktu notarialnego?
Przepisy nie regulują takiego terminu. Najlepiej skontaktować się z syndykiem i zapytać kiedy przystąpicie do aktu.
Ile czasu ma sedzia- komisarz na wystawienie prawomocnego postanowienia o rozstrzygnięciu przetargu?
Jak wygląda sprawa zameldowanych osób? Czy przed podpisaniem aktu osoby się wymeldowują tak jak przy zwykłej umowie sprzedaży?
zależy kto jest zameldowany, jeżeli upadły z rodziną to raczej nie będzie problemu
Niestety Referendarz Sądowy odrzucił mój wniosek o wykreślenie ostrzeżenień o upadłości z działu III KW.
Po nabyciu od Syndyka, porzpez umowę sprzedaży, zostałem wpisany w Dział II jako właściciel oraz w Dział IV moja hipoteka.
Referndarz powołał sie na art 313 Prawa Upadłościowego, i w opisie postanowienia wyjaśnił, że to ostrzeżenie może byc wykreślone tylko na podstawie prawomocnego planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej.
Sama umowa sprzedaży, nie upoważnia do wykreślenia tego wpisu.
Proszę o radę co mam robić, zarówno Syndyk jak i Notariusz twierdzą, że Refernadrz powinien wykreślić.
Artykuł 313 Prawa Upadłościowego, rzeczywiście zawiera opis planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży.
Nie wiem co mam robić, czy spokojnie czekać na zatwierdzenie planu podziału czy jednak składać zażalenie.
Pozdrawiam
Grzegorz
ja bym skarżył takie rozstrzygnięcie
Witam, mam podobny problem.. w art 313 ewidentnie napisane jest ze konieczny jest plan podzialu.. czy na pewno sam akt notarialny upowaznia do wykreslenia hipoteki? Nie jest to tylko jej wygaśnięcie?
Witam mam pytanie. Jeżeli mąż wygrał przetarg 2 miesiące temu to czy Syndyk może to unieważnić ponieważ mówi ze nie zauważyła hipoteki ustanowione na rzecz Urzędu Miasta za przekształcenie z wieczystego użytkowania na własność . Proszę o pomoc
W mojej ocenie nie jest to podstawa do unieważnienia przetargu.
Witam
Czy Syndyk ma obowiązek dochodzenie czyją własnością są postawione garaże wolnostojące na danej działce poddanej egzekucji oraz czy ww gestii Syndyka pozostaje konieczność zerwania umów najmu z dotychczasowymi najemcami. – czy wynika to z jakiegoś paragrafu lub można zobligować Syndyka
syndyk zarządza masą upadłości i jeżeli składniki majątku o jakich Pan pisze wchodzą do masy upadłości to syndyk powinien się tym zająć
Witam
Czy kupując nieruchomość jako osoba fizyczna nie firma od syndyka z masy upadłościowej spolki z o. o. Zapłacę VAT czy PCC????
proszę zapoznać się z regulaminem sprzedaży
Dzien dobry.
Wierzyciel ma wpis do KW jako hipotekę przymusową. Czy po ewentualnej licytacji mieszkania przez syndyka w pierwszej kolejności zaspokajane są roszczenia wierzyciela od hipoteki przymusowej?
Dwa – czy syndyk poinformuje wyzej wymienionego wierzyciela o ewentualnej licytacji? Wierzycielem nie jest jakiś fundusz sekuryzytacyjny.
*wierzycielem jest jakiś fundusz sekuryzutacyjny.
SMU dokona zaspokojenia co do zasady zgodnie z kolejnością wpisów w KW; SMU nie ma obowiązku informowania wierzyciela hipotecznego o licytacji, jeżeli w postępowaniu zostanie złożony odrębny plan podziału to wierzyciel, którego prawa w związku ze sprzedażą wygasają zostanie poinformowany o złożeniu takiego dokumentu; nie ma znaczenia czy wierzycielem jest NFS, Sp. z o.o. czy os. fizyczna.
Dziekuje za odpowiedź.
Sprawa jest nieco zagmatwana. Generalnie byly 3 osoby. Pierwsza – jakby glowny dluznik, który nie wywiązał się ze spłaty kredytu. Dwie pozostałe- żyranci, czyli odpowiedzialność solidarna. Obecnie: główny dluznik ma syndyka. Jedna z osób (z tej trojki) zawarła ugodę z wierzycielem, wierzyciel chcial wpis przymusowej hipoteki do mieszkania głównego dluznika.
Rozumiem, ze przy sprzedaży mieszkania przez syndyka zostają wykreślone hipoteki przymusowe. Czy to rozwiązquje wówczas ugodę, zawarta przez druga osobe, jesli nie było takiego zapisu w ugodzie?
sprzedaż w upadłości ma skutki sprzedaży egzekucyjnej – tak hipoteki zostają wykreślone
zawarta ugoda przez poręczyciela jest niezależna od upadłości dłużnika głównego ale trzeba zwrócić uwagę czy po sprzedaży mieszkania przez syndyka wierzyciel nie zostanie spłacony bo jeżeli tak to nie będzie już podstawy do dochodzenia zapłaty od poręczyciela
Tak, będzie spłacone hippteka „zwykla” (reszta kredytu hipotecznego) i ta hipoteka przymusowa.