Kupno nieruchomości od syndyka cz.2

Jakub Ostrowski        16 listopada 2016        14 komentarzy

Wraz ze wzrostem liczby ogłoszonych upadłości konsumenckich wzrasta liczba sprzedawanych nieruchomości przez syndyków. Wiele osób pyta mnie o taką transakcję.

O głównych zasadach odnoszących się do zakupu nieruchomości od syndyka pisałem tutaj.

Z uwagi na duże zainteresowanie tematem, postanowiłem rozszerzyć moją wypowiedź, a nigdzie lepiej tego nie zrobię, jak właśnie na blogu.

Zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości od syndyka? Przeczytaj w pierwszej kolejności ten wpis, następnie poświęć kilka minut na zapoznanie się z uwagami jakie przytaczam poniżej.

Sprzedaż nieruchomości przez syndyka może nastąpić w drodze przetargu lub aukcji z pewnymi zastrzeżeniami właściwymi dla Prawa upadłościowego, ale z uwagi na to, że są to kwestie bardziej techniczne nie będę Cię nimi zanudzał (szczególnie zainteresowanych odsyłam do lektury art. 320 Prawa upadłościowego).

Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, ale nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia oferenta przez sędziego-komisarza. Pamiętaj, że jeżeli jesteś oferentem i z Twojej winy nie dojdzie do zawarcia umowy to nie będziesz mógł uczestniczyć w nowym przetargu albo aukcji.

Nabywając nieruchomość od syndyka nie odpowiadasz za zobowiązania upadłego powstałe przed ogłoszeniem upadłości, jak i po jej ogłoszeniu. Za zobowiązania podatkowe także nie odpowiadasz. Ustanowione hipoteki na nieruchomości podlegają wykreśleniu, czego podstawą jest umowa sprzedaży nieruchomości.

Pamiętaj, że hipoteka to nie wszystko. Musisz wiedzieć, że nawet w przypadku zakupu nieruchomości od syndyka w mocy pozostają takie obciążenia nieruchomości jak służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. Natomiast użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Powyższe zasady stosuje się analogicznie do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także co najważniejsze do statku morskiego wpisanego do rejestru okrętów.

Jeżeli dalej będziesz miał pytania w przedmiocie zakupu nieruchomości od syndyka, zapraszam Cię do bezpośredniego kontaktu.

{ 14 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Maja Kwiecień 14, 2017 o 09:18

Witam, pomocny blog. Proszę o wytłumaczenie następującej kwestii: hipoteki zostają wykreślone (przymusowe również?) rozumiem nowy nabywca nieruchomości za nic nie odpowiada, a czy osoba która ogłosiła upadłość, czy dłużnik w egzekucji, odpowiadają za te hipoteki po przeprowadzeniu sprzedaży? Mimo zabezpieczenia hipotecznego dalej ponoszą odpowiedzialność za zaciągnięty przez siebie kredyt, czy on także wygasa…?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Kwiecień 18, 2017 o 20:29

tak, przymusowe również zostają wykreślone.

Wykreślenie hipoteki w żadnym zakresie nie prowadzi do wygaśnięcia zobowiązania, dłużnik dalej odpowiada jedynie tryb i zasady jego odpowiedzialności jest różny czy to w upadłości czy w postępowaniu egzekucyjnym.

Odpowiedz

Sylwia Lipiec 20, 2017 o 20:54

Witam

Czy w chwili obecnej decydujac sie na zakup ziemi/ nieruchomosci od syndyka nie powinnam posiadac gospodarstwa / działki na terenie tej badz sasiedniej gminy? Czy posiadajac gospodarstwo/ działke oddalona o jakies 15- 20 km ale nie spelniajac ww. warunkow musze sie starac o zgode Agencji Rynku Rolnego?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Lipiec 21, 2017 o 12:03

dokładnie 2 x tak

Odpowiedz

Sylwia Lipiec 21, 2017 o 20:01

No to mamy pewną rozbieżność, ponieważ wg innego źródła złożyć ofertę mogę bez tej zgody.Dopiero po sfinalizowaniu powiadamiana jest ANR o sprzedaży warunkowej i wówczas może ona odkupić ww. po cenie jaką zapłaciłam!!! Czy rozbieżności spowodowane są różnicami w interpretacji przepisów? Który punkt w ustawie o obrocie ziemi o tym stanowi? (jakoś nie mogłam znaleźć w tekście ujednoliconym)
Dziękuję

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Lipiec 21, 2017 o 20:18

Ja żadnej rozbieżności nie mam 🙂

Jeżeli interesują Cię szczegóły poruszanego problemu i poszukujesz porady prawnej proszę Cię o wiadomość na adres e-mail, który znajdziesz w zakładce Kontakt.

Odpowiedz

Paweł Wrzesień 27, 2017 o 10:41

Witam,
Syndyk sprzedaje 1/2 prawa własności lokalu mieszkalnego (spółdzielcze prawo wł.) w postępowaniu upadłościowym osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Lokal jest w posiadaniu syndyka i jest opróżniony.
Co w praktyce oznacza, że syndyk sprzedaje tylko 1/2 prawa własności? Przed lub po przetargu należałoby wykupić brakującą 1/2 prawa? Co jak drugi współwłaściciel odmówi sprzedaży?

Jakie są w tym aspekcie praktyki rynkowe? Czy takie przetargi dochodzą do skutku?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Wrzesień 27, 2017 o 14:29

W praktyce oznacza to, że syndyk sprzedaje 1/2 prawa własności. Natomiast w zakresie 1/2, która nie weszła do masy upadłości najlepiej ustalić do kogo należy – być może ta druga osoba oczekuje na ogłoszenie upadłości, a jeżeli nie to może chce sprzedać. Takie przetargi dochodzą do skutku.

Odpowiedz

Grzegorz Wrzesień 27, 2017 o 13:53

Witam,

Mam pytanie.
Wygrałem przybicie przy sprzedaży mieszkania z upałości konsumenckiej.
Teraz czekam na decyzję Sądu.
Mam pytanie czy po otrzymaniu decyzji Sądu (mam nadzieję pozytywnej), mogę zacząć remont mieszkania? czy raczej poczekać do aktu notarialnego? Jak jest z przekazaniem kluczy do mieszkania? czy mogę juz mieć klucze do mnieszkanie i ewentualnie wymienić zamki?

Pozdrawiam
Grzegorz B.

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Wrzesień 27, 2017 o 14:38

Proszę zaczekać do uprawomocnienia się postanowienia, a następnie przeniesienia własności aktem notarialnym. Remont po przeniesieniu własności i przekazaniu mieszkania.

Odpowiedz

Grzegorz Wrzesień 27, 2017 o 20:33

O kurczę, za późno przeczytałem Pana wpis….
Syndyk sam zaproponował zostawienie mi kluczy do mieszkania, bo wspomniałem, że w między czasie chciałbym pokazać mieszkanie budowałńcom aby wycenili mi zakres robót.
Powiedział, że nie ma problemu zostawi mi klucz i dał mi protokól przekazania mieszkania.
Jakimi konsekwencjami może to grozić? Czy lepiej to odkręcić?
Pozdrawiam
Grzegorz

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Wrzesień 27, 2017 o 20:35

Żadnymi.

Odpowiedz

Grzegorz Wrzesień 27, 2017 o 20:46

Dziękuję za odpowiedź.
Nie zamierzałem nic remontować przed aktem, nie mniej jednak oszacowanie zakresu prac, wycena remontu, wymaga czasu i dostępu do mieszkania.

Piotr Październik 22, 2017 o 16:15

Witam serdecznie.
Biorę udział w konkursie ofert na prawo do spółdzielczego do lokalu mieszkalnego oferowanego przez syndyka. W w/w mieszkaniu mieszkają na chwilę obecną „poprzedni” właściciele. Z informacji, które otrzymałem od syndyka mają oni prawomocny nakaz eksmisji dopiero za dwa miesiące. Dlatego też mam obawy co do ewentualnych problemów z opuszczeniem wspomnianego lokalu przez obecnych lokatorów. (W księgach wieczystych nie ma nic o dożywotnikach itp.)

W czyjej gestii jest zapewnienie lokum w/w osobom? Czy syndyk ponosi jakąkolwiek odpowiedzialność w kontekście zapewnienia pustego lokum? Czy można się jakkolwiek zabezpieczyć na w/w okoliczność?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: