Kupno nieruchomości od syndyka cz.2

Jakub Ostrowski        16 listopada 2016        42 komentarze

Wraz ze wzrostem liczby ogłoszonych upadłości konsumenckich wzrasta liczba sprzedawanych nieruchomości przez syndyków. Wiele osób pyta mnie o taką transakcję.

O głównych zasadach odnoszących się do zakupu nieruchomości od syndyka pisałem tutaj.

Z uwagi na duże zainteresowanie tematem, postanowiłem rozszerzyć moją wypowiedź, a nigdzie lepiej tego nie zrobię, jak właśnie na blogu.

Zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości od syndyka? Przeczytaj w pierwszej kolejności ten wpis, następnie poświęć kilka minut na zapoznanie się z uwagami jakie przytaczam poniżej.

Sprzedaż nieruchomości przez syndyka może nastąpić w drodze przetargu lub aukcji z pewnymi zastrzeżeniami właściwymi dla Prawa upadłościowego, ale z uwagi na to, że są to kwestie bardziej techniczne nie będę Cię nimi zanudzał (szczególnie zainteresowanych odsyłam do lektury art. 320 Prawa upadłościowego).

Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, ale nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia oferenta przez sędziego-komisarza. Pamiętaj, że jeżeli jesteś oferentem i z Twojej winy nie dojdzie do zawarcia umowy to nie będziesz mógł uczestniczyć w nowym przetargu albo aukcji.

Nabywając nieruchomość od syndyka nie odpowiadasz za zobowiązania upadłego powstałe przed ogłoszeniem upadłości, jak i po jej ogłoszeniu. Za zobowiązania podatkowe także nie odpowiadasz. Ustanowione hipoteki na nieruchomości podlegają wykreśleniu, czego podstawą jest umowa sprzedaży nieruchomości.

Pamiętaj, że hipoteka to nie wszystko. Musisz wiedzieć, że nawet w przypadku zakupu nieruchomości od syndyka w mocy pozostają takie obciążenia nieruchomości jak służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. Natomiast użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Powyższe zasady stosuje się analogicznie do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także co najważniejsze do statku morskiego wpisanego do rejestru okrętów.

Jeżeli dalej będziesz miał pytania w przedmiocie zakupu nieruchomości od syndyka, zapraszam Cię do bezpośredniego kontaktu.

{ 42 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Maja Kwiecień 14, 2017 o 09:18

Witam, pomocny blog. Proszę o wytłumaczenie następującej kwestii: hipoteki zostają wykreślone (przymusowe również?) rozumiem nowy nabywca nieruchomości za nic nie odpowiada, a czy osoba która ogłosiła upadłość, czy dłużnik w egzekucji, odpowiadają za te hipoteki po przeprowadzeniu sprzedaży? Mimo zabezpieczenia hipotecznego dalej ponoszą odpowiedzialność za zaciągnięty przez siebie kredyt, czy on także wygasa…?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Kwiecień 18, 2017 o 20:29

tak, przymusowe również zostają wykreślone.

Wykreślenie hipoteki w żadnym zakresie nie prowadzi do wygaśnięcia zobowiązania, dłużnik dalej odpowiada jedynie tryb i zasady jego odpowiedzialności jest różny czy to w upadłości czy w postępowaniu egzekucyjnym.

Odpowiedz

Sylwia Lipiec 20, 2017 o 20:54

Witam

Czy w chwili obecnej decydujac sie na zakup ziemi/ nieruchomosci od syndyka nie powinnam posiadac gospodarstwa / działki na terenie tej badz sasiedniej gminy? Czy posiadajac gospodarstwo/ działke oddalona o jakies 15- 20 km ale nie spelniajac ww. warunkow musze sie starac o zgode Agencji Rynku Rolnego?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Lipiec 21, 2017 o 12:03

dokładnie 2 x tak

Odpowiedz

Sylwia Lipiec 21, 2017 o 20:01

No to mamy pewną rozbieżność, ponieważ wg innego źródła złożyć ofertę mogę bez tej zgody.Dopiero po sfinalizowaniu powiadamiana jest ANR o sprzedaży warunkowej i wówczas może ona odkupić ww. po cenie jaką zapłaciłam!!! Czy rozbieżności spowodowane są różnicami w interpretacji przepisów? Który punkt w ustawie o obrocie ziemi o tym stanowi? (jakoś nie mogłam znaleźć w tekście ujednoliconym)
Dziękuję

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Lipiec 21, 2017 o 20:18

Ja żadnej rozbieżności nie mam 🙂

Jeżeli interesują Cię szczegóły poruszanego problemu i poszukujesz porady prawnej proszę Cię o wiadomość na adres e-mail, który znajdziesz w zakładce Kontakt.

Odpowiedz

Paweł Wrzesień 27, 2017 o 10:41

Witam,
Syndyk sprzedaje 1/2 prawa własności lokalu mieszkalnego (spółdzielcze prawo wł.) w postępowaniu upadłościowym osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Lokal jest w posiadaniu syndyka i jest opróżniony.
Co w praktyce oznacza, że syndyk sprzedaje tylko 1/2 prawa własności? Przed lub po przetargu należałoby wykupić brakującą 1/2 prawa? Co jak drugi współwłaściciel odmówi sprzedaży?

Jakie są w tym aspekcie praktyki rynkowe? Czy takie przetargi dochodzą do skutku?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Wrzesień 27, 2017 o 14:29

W praktyce oznacza to, że syndyk sprzedaje 1/2 prawa własności. Natomiast w zakresie 1/2, która nie weszła do masy upadłości najlepiej ustalić do kogo należy – być może ta druga osoba oczekuje na ogłoszenie upadłości, a jeżeli nie to może chce sprzedać. Takie przetargi dochodzą do skutku.

Odpowiedz

Grzegorz Wrzesień 27, 2017 o 13:53

Witam,

Mam pytanie.
Wygrałem przybicie przy sprzedaży mieszkania z upałości konsumenckiej.
Teraz czekam na decyzję Sądu.
Mam pytanie czy po otrzymaniu decyzji Sądu (mam nadzieję pozytywnej), mogę zacząć remont mieszkania? czy raczej poczekać do aktu notarialnego? Jak jest z przekazaniem kluczy do mieszkania? czy mogę juz mieć klucze do mnieszkanie i ewentualnie wymienić zamki?

Pozdrawiam
Grzegorz B.

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Wrzesień 27, 2017 o 14:38

Proszę zaczekać do uprawomocnienia się postanowienia, a następnie przeniesienia własności aktem notarialnym. Remont po przeniesieniu własności i przekazaniu mieszkania.

Odpowiedz

Grzegorz Wrzesień 27, 2017 o 20:33

O kurczę, za późno przeczytałem Pana wpis….
Syndyk sam zaproponował zostawienie mi kluczy do mieszkania, bo wspomniałem, że w między czasie chciałbym pokazać mieszkanie budowałńcom aby wycenili mi zakres robót.
Powiedział, że nie ma problemu zostawi mi klucz i dał mi protokól przekazania mieszkania.
Jakimi konsekwencjami może to grozić? Czy lepiej to odkręcić?
Pozdrawiam
Grzegorz

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Wrzesień 27, 2017 o 20:35

Żadnymi.

Odpowiedz

Grzegorz Wrzesień 27, 2017 o 20:46

Dziękuję za odpowiedź.
Nie zamierzałem nic remontować przed aktem, nie mniej jednak oszacowanie zakresu prac, wycena remontu, wymaga czasu i dostępu do mieszkania.

Piotr Październik 22, 2017 o 16:15

Witam serdecznie.
Biorę udział w konkursie ofert na prawo do spółdzielczego do lokalu mieszkalnego oferowanego przez syndyka. W w/w mieszkaniu mieszkają na chwilę obecną „poprzedni” właściciele. Z informacji, które otrzymałem od syndyka mają oni prawomocny nakaz eksmisji dopiero za dwa miesiące. Dlatego też mam obawy co do ewentualnych problemów z opuszczeniem wspomnianego lokalu przez obecnych lokatorów. (W księgach wieczystych nie ma nic o dożywotnikach itp.)

W czyjej gestii jest zapewnienie lokum w/w osobom? Czy syndyk ponosi jakąkolwiek odpowiedzialność w kontekście zapewnienia pustego lokum? Czy można się jakkolwiek zabezpieczyć na w/w okoliczność?

Odpowiedz

Cezary Listopad 23, 2017 o 21:56

Dzień dobry. Sprzedawane jest mieszkanie Pani, która ogłosiła upadłość. W KW mieszkania jako właściciele wpisana jest ona oraz jej mąż na zasadzie wspólnoty majątkowej małżeńskiej. Co to w praktyce oznacza? Że mąż również automatycznie traci prawa do tej nieruchomości razem z upadłością żony?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Listopad 23, 2017 o 22:57

Z dniem ogłoszenia upadłości jednego z małżonków powstaje między małżonkami rozdzielność majątkowa. Jeżeli małżonkowie pozostawali w ustroju wspólności majątkowej, majątek wspólny małżonków wchodzi do masy upadłości, a jego podział jest niedopuszczalny.

Odpowiedz

Cezary Listopad 25, 2017 o 22:59

Mam jeszcze pytanie co się dzieje w sytuacji, kiedy nie zostanie złożona żadna oferta kupna? Czy przetarg jest ponawiany z niższą ceną minimalną?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Listopad 26, 2017 o 00:18

Tokiem postępowania kieruje Sędzia-komisarz, może zdecydować o kolejnym przetargu za taką samą cenę, a może też wydać zgodę na sprzedaż z wolnej ręki. Syndyk nie gryzie, wystarczy zadzwonić i zapytać.

Odpowiedz

Cezary Grudzień 7, 2017 o 21:21

A ile trwa tak średnio cały proces nabywania nieruchomości od syndyka od momentu wybrania danego oferenta? Wiem, że to pewnie zależy od różnych czynników, ale ile trwa to średnio i ewentualnie ile może trwać maksymalnie? Rozumiem, że ostatnim elementem jest podpisanie umowy notarialnej? Po podpisaniu umowy mieszkanie staje się moją własnością tak samo jak podczas standardowej transakcji z rynku wtórnego?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Grudzień 7, 2017 o 23:56

1. Średnio, statystycznie – 1-3 mc, ale są transakcje w 1 tydzień.
2. Tak.
3. Tak.

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 12, 2017 o 19:05

Dobry wieczór,
Jestem już po podpisaniu aktu notarialnego, po zakupie mieszkania z upadłości konsumenckiej.
W akcie notarialnym była wpisana informacja dot. wykreślenia III działu KW informacji o postępowaniu upadłościowym.
Dziś otrzymałem pismo z sądu o przedłożeniu prawomocnego postanowienia o umorzeniu postępowania upadłościowego, jeśli go nie dostarczę wniosek o wykreślenie wpisów zostanie oddalony.
po przejrzenie EWK w dziale II jestem wpisany już jako właściciel a w dziale IV jest wpisana hipoteka mojego banku.

Dlaczego Referendarz nie uwzględnił wniosku z aktu notarialnego? przecież jest już właścicielem mieszkania.
W jaki sposób usuwa się takie ostrzeżenia z działu III?
Z tego co wiem, to postępowanie upadłościowe jeszcze trwa.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Grudzień 20, 2017 o 08:56

Trzeba sprawdzić dokładnie treść postanowienie Referendarza. Nabycie nieruchomości jest pierwotne, tj. bez żadnych obciążeń. Generalnie ostrzeżenie musi być wykreślone jeśli nie to trzeba składać zażalenie.

Odpowiedz

ANIA Grudzień 19, 2017 o 10:31

Dzień dobry,
jestem na etapie dopisywania umowy przedwstępnej z syndykiem na zakup nieruchomości z upadłości (dom).
Czy nie powinna być ona zawarta w formie aktu notarialnego ?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Grudzień 19, 2017 o 16:50

Umowę przedwstępna można zawrzeć w zarówno w formie pisemnej jak i formie aktu notarialnego. Różnica pomiędzy tymi formami sprowadza się do skutków prawnych jakie wywierają w obrocie prawnym.

Odpowiedz

Cezary Styczeń 4, 2018 o 17:20

Dzień dobry. Kupuję mieszkanie od syndyka, które dotychczas było wynajmowane i pół roku temu zostało zalane (pękł grzejnik w łazience), co spowodowało również zalanie dwóch sąsiadów na dole. Postępowanie upadłościowe było już wówczas w toku. Zarówno mieszkanie jak i właściciel nie było ubezpieczone. Sąsiedzi jak na razie, z tego co mi wiadomo, nie złożyli żadnych postępowań odszkodowawczych. Czy istnieje ryzyko, że jeżeli kupię takie mieszkanie przejdą na mnie jakiekolwiek roszczenia ze strony sąsiadów?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Styczeń 4, 2018 o 20:38

nie

Odpowiedz

Miłosz Styczeń 9, 2018 o 17:48

Dzień dobry. Jestem zielony w kwestii zakupu od syndyka jak i nieruchomości.
Chciałbym kupić działkę od syndyka. Cena wywoławcza nieruchomości jest wartością obniżoną o 40% w stosunku do oszacowania.
1. Ile powinienem zaproponować, aby mieć względną pewność wygrania przetargu? Wiem, że pytanie z zasady do bani, ale może ma Pan doświadczenie i mógłby mi przybliżyć procent ceny wywoławczej (oczywiście trzeba dodać do niego 100%)…
2. W stosunku do nieruchomości nie mają zastosowania przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego. Czy to oznacza, że mogę kupić tę działkę jako nie-rolnik?
3. Czy potrzebuję zamieszkiwać/być zameldowanym w gminie, gdzie znajduje się działka albo syndyk czy mogę być z drugiego końca Polski?
4. Czy na takiej działce mogę postawić dom, albo chociaż domek rekreacyjny bez fundamentów?
5. Z jakich kroków składa się całość zakupu?
6. Czy po zakończeniu przetargu wadium zostanie mi zwrócone?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Styczeń 9, 2018 o 22:44

Jeżeli interesują Cię szczegóły poruszanego problemu i poszukujesz porady prawnej proszę Cię o wiadomość na adres e-mail, który znajdziesz w zakładce Kontakt.

Odpowiedz

Miłosz Styczeń 9, 2018 o 22:49

Czy to jest płatne?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Styczeń 9, 2018 o 22:54

Tak, porady prawne są płatne.

Odpowiedz

Lilibu Styczeń 10, 2018 o 18:43

Witam. Dnia 22 grudnia zapłaciłam syndykowi za nieruchomość, ile czasu ma syndyk na podpisanie z nami aktu notarialnego?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Styczeń 10, 2018 o 18:45

Przepisy nie regulują takiego terminu. Najlepiej skontaktować się z syndykiem i zapytać kiedy przystąpicie do aktu.

Odpowiedz

Lilibu Styczeń 10, 2018 o 19:00

Ile czasu ma sedzia- komisarz na wystawienie prawomocnego postanowienia o rozstrzygnięciu przetargu?

Odpowiedz

Cezary Styczeń 11, 2018 o 09:02

Jak wygląda sprawa zameldowanych osób? Czy przed podpisaniem aktu osoby się wymeldowują tak jak przy zwykłej umowie sprzedaży?

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Styczeń 11, 2018 o 12:04

zależy kto jest zameldowany, jeżeli upadły z rodziną to raczej nie będzie problemu

Odpowiedz

Grzegorz Styczeń 15, 2018 o 13:21

Niestety Referendarz Sądowy odrzucił mój wniosek o wykreślenie ostrzeżenień o upadłości z działu III KW.
Po nabyciu od Syndyka, porzpez umowę sprzedaży, zostałem wpisany w Dział II jako właściciel oraz w Dział IV moja hipoteka.
Referndarz powołał sie na art 313 Prawa Upadłościowego, i w opisie postanowienia wyjaśnił, że to ostrzeżenie może byc wykreślone tylko na podstawie prawomocnego planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej.
Sama umowa sprzedaży, nie upoważnia do wykreślenia tego wpisu.

Proszę o radę co mam robić, zarówno Syndyk jak i Notariusz twierdzą, że Refernadrz powinien wykreślić.
Artykuł 313 Prawa Upadłościowego, rzeczywiście zawiera opis planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży.

Nie wiem co mam robić, czy spokojnie czekać na zatwierdzenie planu podziału czy jednak składać zażalenie.

Pozdrawiam
Grzegorz

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Styczeń 15, 2018 o 16:16

ja bym skarżył takie rozstrzygnięcie

Odpowiedz

Marcin Kwiecień 14, 2018 o 02:31

Witam, mam podobny problem.. w art 313 ewidentnie napisane jest ze konieczny jest plan podzialu.. czy na pewno sam akt notarialny upowaznia do wykreslenia hipoteki? Nie jest to tylko jej wygaśnięcie?

Odpowiedz

Katarzyna Marzec 13, 2018 o 18:53

Witam mam pytanie. Jeżeli mąż wygrał przetarg 2 miesiące temu to czy Syndyk może to unieważnić ponieważ mówi ze nie zauważyła hipoteki ustanowione na rzecz Urzędu Miasta za przekształcenie z wieczystego użytkowania na własność . Proszę o pomoc

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Marzec 13, 2018 o 20:34

W mojej ocenie nie jest to podstawa do unieważnienia przetargu.

Odpowiedz

Jan Październik 26, 2018 o 07:50

Witam
Czy Syndyk ma obowiązek dochodzenie czyją własnością są postawione garaże wolnostojące na danej działce poddanej egzekucji oraz czy ww gestii Syndyka pozostaje konieczność zerwania umów najmu z dotychczasowymi najemcami. – czy wynika to z jakiegoś paragrafu lub można zobligować Syndyka

Odpowiedz

Jakub Ostrowski Październik 28, 2018 o 20:02

syndyk zarządza masą upadłości i jeżeli składniki majątku o jakich Pan pisze wchodzą do masy upadłości to syndyk powinien się tym zająć

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Adwokacka Jakub Ostrowski Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Adwokacka Jakub Ostrowski z siedzibą w Lublinie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem biuro@kancelaria-ostrowski.eu.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: